Orden Ministerial N°2/2026: Redefinición de los criterios para la administración y asignación de inmuebles fiscales
El 30 de junio de 2026, se publicó en el Diario Oficial la Orden Ministerial N°2/2026 (la “Orden”) del Ministerio de Bienes Nacionales (“MBN”), que tiene como principal objetivo redefinir y uniformar los criterios que deben aplicar las Secretarías Regionales Ministeriales y demás autoridades del MBN para administrar y disponer los bienes inmuebles fiscales, reduciendo así los márgenes de discrecionalidad.
Desde la perspectiva de desarrolladores de proyectos de minería, energía, infraestructura, telecomunicaciones e inmobiliarios cuyos proyectos dependen del acceso a terrenos fiscales, esta redefinición resulta especialmente relevante, pues podría traducirse en procesos de evaluación más exigentes, una mayor carga documental y la necesidad de incorporar estas nuevas directrices en la planificación regulatoria y contractual de sus proyectos.
PRINCIPALES NOVEDADES
- Nueva clasificación de los inmuebles fiscales.
La Orden clasifica los bienes fiscales según su disponibilidad (bienes disponibles y no disponibles) y prescindibilidad (bienes prescindibles y no prescindibles), distinguiendo entre aquellos que pueden ser administrados o enajenados y aquellos que, por su destinación, función pública, valor estratégico o protección especial, quedan excluidos de dichas operaciones.
- Se consolida la licitación pública como mecanismo preferente.
Se establece como criterio general que la venta de inmuebles fiscales y el otorgamiento de concesiones onerosas, se realizarán preferentemente mediante licitación pública, quedando la venta directa y el otorgamiento directo de concesiones para casos excepcionales expresamente establecidos en la Orden, los que deberán ser debidamente justificados.
- Restricción de transferencias gratuitas.
Las transferencias gratuitas de inmuebles fiscales serán excepcionales y debidamente fundadas. Se incorporan nuevos antecedentes que deberán acreditar los solicitantes, especialmente tratándose de organizaciones sin fines de lucro y personas naturales, enfatizando la necesidad de demostrar el interés público, la viabilidad del proyecto y la capacidad financiera para ejecutarlo.
- Limitación al uso de los arrendamientos y permisos de ocupación
El arrendamiento tiene un carácter esencialmente transitorio y no debe utilizarse para desarrollar proyectos permanentes. Por su parte, los permisos de ocupación quedan restringidos a situaciones excepcionales, por plazos breves (de 6 meses, renovable únicamente por un periodo adicional de igual duración), y su otorgamiento no genera un derecho preferente para obtener posteriormente una concesión u otro título administrativo.
- Destinaciones permanecen reservadas al Estado
Las destinaciones continúan reservadas para los órganos del Estado. La Orden enfatiza la obligación de utilizar efectivamente el inmueble y exclusivamente para el cumplimiento del fin propio de la institución que lo solicita.
- Nuevo tratamiento para proyectos de inversión: Concesiones de Uso Oneroso (“CUO”).
Las CUO serán el instrumento prioritario de gestión para los inmuebles fiscales que se soliciten para desarrollar proyectos de sectores considerados estratégicos para el desarrollo del país, entre ellos la minería, las energías renovables, el hidrógeno verde, el litio, los sistemas de almacenamiento, las telecomunicaciones, los data centers y otros proyectos de infraestructura.
Las CUO se otorgarán, como regla general, mediante licitación pública y solo excepcionalmente por vía directa en los casos previstos en la Orden. Tendrán una duración de hasta 30 años, ampliable a 50 años en casos calificados. Por su parte, las concesiones de uso gratuito tendrán carácter excepcional y podrán otorgarse por hasta 8 años, o hasta 15 años si se acredita una mayor vida útil del proyecto, salvo casos calificados por la autoridad.
- Nuevo procedimiento para la constitución de servidumbres.
La Orden desarrolla por primera vez un procedimiento específico para la constitución de servidumbres sobre inmuebles fiscales. Entre otras materias, contempla la exigencia de garantías, criterios para determinar indemnizaciones y reconoce la posibilidad de coexistencia entre diversas servidumbres y otros títulos administrativos.
- Mayor fiscalización y control del uso de inmuebles fiscales.
La Orden refuerza la función fiscalizadora del Ministerio, estableciendo un sistema de supervisión permanente sobre los inmuebles fiscales según su situación jurídica (administrados, sin administración, enajenados, bienes nacionales de uso público y en proceso de adquisición). Asimismo, dispone la ejecución de un Plan Anual de Fiscalización y fortalece el control del cumplimiento de las obligaciones de los titulares, el estado de los inmuebles y la protección de los bienes nacionales de uso público.
- Bienes Nacionales Protegidos.
Se crea la categoría de Bienes Nacionales Protegidos (“BNP”), con el objeto de determinar unidades territoriales que requieren ser protegidas, y que materializa a través de una destinación del inmueble en cuestión al MBN, con el objeto explícito de proteger el patrimonio, para el uso y manejo sustentable de los recursos contenidos en el mismo. Se establecen criterios definidos para que un bien sea declarado BNP.
- Rutas Patrimoniales.
Con el objeto de facilitar el acceso a los bienes físicos, culturales y paisajísticos, el MBN podrá habilitar Rutas Patrimoniales que incorporen inmuebles fiscales y/o bienes nacionales de uso público, que permitan recorridos transitables a pie, en bicicleta, cabalgata y/o vehículo, estableciendo que todo proyecto de habilitación de una nueva Ruta Patrimonial deberá contener un plan de manejo.
- Derogación.
La Orden deroga todas las órdenes ministeriales y normas que se oponen a los criterios que en ella se establecen.
